“自有经营收入、租赁现金流和银行授信。生产改造按订单分期，不以未公开规划和土地升值作为资金来源。”
“最近来问这个片区的人特别多。”工作人员看了她一眼，“你材料准备得倒早。”
“厂房交易前就在准备。”
备案受理不等于批准所有改造，更不代表能改变土地用途。但它把项目的投资时间、经营方向和产权主体固定下来。后续片区政策真的落地，她至少不是临时拿一张概念图来抢补贴的人。
中午，律师查到第一层关系。
海晟仓储的法定代表人高志远，过去担任过启川科技一家供应商的监事。那家供应商正是匿名邮件中提到的程启明关联公司之一。
再往前，高志远曾与程启明的姐姐程慧共同持有一家咨询公司。三年前公司注销，公开年报仍保留两人姓名。
“基本可以判断有程启明一方的关系。”律师说，“但要说资金就是程启明的，证据还不够。”
“不用下结论。”林昭把企业关系图保存，“只要知道对方不是普通仓储买家。”
“你准备拒绝？”
“先让他补资料。”
“真补了呢？一千三百八十万不是小数。”
林昭看着厂区改造预算。
如果交易真实、资金干净、没有附加条件，这个价格足以让她偿还全部贷款和卖方尾款，扣除税费后仍有可观收益。她不需要把拒绝高价写成一种道德高尚。
问题在于，对方不是为了经营厂房。
一个与启川内斗有关的壳公司，在规划公示前夜突然翻倍报价，还拒绝披露资金来源。即便签约，后续也可能利用尽调接触她的租户、项目和融资信息；更可能先用一百万“诚意”锁住资产，等规划明确后再压条件或转卖合同。
她买旧厂，是为拿回选择权。
没必要刚拿到，就把选择权交给一个连脸都不肯露的买家。
午后，沈砚来取相邻地块的管线复核资料，正好看见海晟的意向协议。
“一千三百八十万，为什么不卖？”他问得很直接。
“你也觉得该卖？”
“我在问你的判断。别先猜我的答案。”
林昭把四项退出条款指给他看：“价格是真，买方义务是空的。它不是一千三百八十万现金，只是一张可以买也可以不买的六十天期权。对方付出的资金成本接近零，我承担的是错过其他交易和项目停摆。”
沈砚点了下那条三百万元违约金：“责任还不对等。”
“所以我不会签。”
“如果对方接受你的反要约呢？”
“我会重新算。旧厂对我有经营价值，不代表永不出售。可是买家、资金、税费、租户处理和我放弃未来收益的价格都要算进去。”
“不是因为你确信明天会公示？”
“就算没有公示，这份协议也不值得签。”
沈砚把文件还给她：“这才是我想听的。靠消息买，消息一变就会慌；靠合同判断，规划只是增加一个变量。”
林昭看他：“你知道公示时间吗？”
“不知道。衡远只看公开流程。”
“那你今天没给我任何内幕。”
“很遗憾，让你少欠一次人情。”
两人都笑了一下，随即各自回到文件里。沈砚没劝她持有，也没劝她套现，只把海晟可能利用的合同结构列了出来。这种不替她兴奋的冷静，比一句“相信你的眼光”更有用。
下午两点，海晟仓储发来一份意向协议。
表面报价一千三百八十万元，细看却有四个前提。
六十天排他尽调；买方可随时以“内部决策未通过”退出；一百万元诚意金在退出后全额退还；卖方若接受第三方报价，要赔偿三百万元。
换句话说，对方只用一笔随时可退的钱，就想锁住旧厂两个月。规划上涨，他们可以买；规划落空，他们转身就走。
林昭在协议上做了批注，整份退回。
她的反约约只有三条。
尽调七个工作日。
买方退出需有约定的实质性产权瑕疵，否则一百万元转为违约金。
双方责任对等，任何一方无故违约，赔偿标准一致。
海晟没有接受。
半小时后，王经理再次来电，语气已经不再客气。
“林总，你这样谈，没有买家会接。”
“那就不接。”
“你是不是提前知道规划？如果利用未公开消息买地，风险你想过吗？”
这句话暴露得太明显。
林昭反问：“你认为我接触了哪一条未公开消息？谁告诉你的？”
王经理立刻改口：“我只是提醒。”
“我的交易依据、尽调过程和资金结构都有记录。你如果掌握违法线索，可以向有关部门反映。不要一边替匿名买方压价，一边拿没有依据的指控逼我签约。”
她通知律师，后续所有收购沟通只收书面材料，不再接王经理口头转述。
傍晚，三个陌生人来到旧厂门口。
他们自称海晟的工程人员，要进场看屋顶和消防。门卫按照林昭的新规定要求预约函和身份证登记，对方拿不出来，便站在公共道路上拍摄。
其中一人试图跟着租户车辆进门，被门卫拦下后，转头给二楼的租赁客户打电话。
“听说这里马上要被收购，你们的租约可能无效，最好先别交钱。”
租户负责人立刻把录音发给林昭。
她没有派人争吵，而是让律师向海晟和中介同步发送告知：未经许可不得进入厂区、接触租户或干扰现有合同；已发生的电话和现场视频完成保全，再次发声将依法追责。
海晟回复说，相关人员只是第三方勘察团队，行为与公司无关。
可他们发来的意向协议附件里，联系人号码和现场其中一人的电话完全一致。
林昭把这一项也存进档案。
晚上七点，顾沉舟打来电话。
“程启明的人在接触你的旧厂？”
“你消息很快。”
“高志远以前替启川做过项目，我刚查到。海晟不是正常买家。”
“我知道。”
“那就别和他们继续谈。”
“我已经转书面沟通。”
顾沉舟沉默片刻：“他们报价多少？”
“与你无关。”
“程启明不会平白出高价。他可能知道片区政策，也可能只是想把资金从启川关联公司转成资产。无论哪种，都有风险。”
“这次提醒有效，谢谢。”
顾沉舟像是没料到她会道谢，停了一下才说：“你可以现在卖给其他买家。城市更新项目周期很长，不是公示了就一定能兑现。你的贷款压力不小，先落袋为安更稳。”
“你希望我卖？”
“我希望你别被人利用。”
“顾沉舟，你是刚发现程启明的问题，所以看谁都像在利用我。”
“我是在说事实。”
“事实是，我有自己的顾问、律师、银行和经营计划。我会评估，不需要你替我决定什么时候落袋。”
顾沉舟声音发沉：“你还是觉得我在看不起你。”
“你刚才每一句都在讲我可能不懂的风险，却没有问我已经做了什么。”
电话那边安静下来。
过了一会儿，他问：“你做了什么？”
“不告诉你。”
林昭挂断了电话。
这话说完，她没觉出半点痛快。卖或不卖都得算账，顾沉舟的判断不在表格里。
启川在斗，程启明的关联方在盯旧厂。租赁、融资和备案进度，她没必要告诉顾沉舟。
当晚十点，改造项目收到受理回执。
林昭把电子文件存档，随后要求团队暂停对外发布厂区位置和施工细节。她又把三个租户逐一约来，解释高价收购和现有租约的关系，并在正式合同里补充产权变动保护条款。
没人退出。
其中一家小品牌的负责人说：“别人一打电话我本来就慌了。可你愿意把买方报价、租约风险和退出办法都说清楚，我反而敢留下。”
她若站在会议室里发誓“绝不卖”，租户听过也就算了。把出售后的押金、使用权和退出办法写进补充条款，才是真能落到手里的保障。
第二天上午九点五十八分，市政府网站更新了一则公示。
《城西南片区城市更新与数字消费产业发展规划草案》公开征求意见。
规划图上，清兰旧厂所在街坊被划入“直播电商与新消费品牌孵化带”。南侧道路拓宽，旧工业厂房鼓励保留改造，符合条件的项目可以申请更新改造、租金和公共服务配套支持。
这不是拆迁通知，也没承诺给哪座厂房送钱。不过，过去只在饭桌和中介电话里流传的那条线，印在了政府网站的公开地图上。
十点零三分，王经理发来新消息。
“林总，海晟愿意把报价提到一千六百万。今天签。”
林昭看完，直接把号码交给律师处理。
窗外，旧厂门口仍挂着那块掉漆的清兰日化旧牌。不到十分钟，门卫又接到三拨看厂的人，其中一个连安全帽都没带，就说自己“只进去拍两张”。
林昭让门卫照旧登记，一个也没放行。
规划公示后的两个小时，林昭接了十七通电话。
有人要买厂，有人要入股，有人说认识审批部门，可以帮她“确保拿到补贴”。还有一家从未见过的投资机构，开口就给旧厂估值三千万元，条件是林昭把账号、个人品牌和厂房一起装进新公司，对方占股百分之五十一。
她统一回复，请先发主体资料、资金证明和书面方案。十七通电话很快安静下来，最后只有四家真的发了文件。
其中两家连主体都查不到，一家要求先交顾问费，剩下一家直接甩出一份借款合同：以厂房作抵押，综合年成本超过百分之二十。
一上午的“林总”和“林姐”叫得很热闹，公司账户余额却一分没变。规划公示刚挂上网，也不代表旧厂第二天真能按一千六百万成交。
银行重新评估后给出参考区间：考虑产业规划预期和周边近期交易，旧厂当前市场价值可能在一千四百万到一千八百万之间。最终价格还要看规划落地、改造条件、剩余土地年限和真实买家。
即使按最低一档，林昭的资产净值也在纸面上增加了数百万元。
可她的账户里没有多出一分钱。
下个月的银行还款、施工款和员工工资照样要付。